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《深圳市房屋征收与补偿实施办法(送审稿)》公布

日前,市法制办公布了市规划国土委起草的《深圳市房屋征收与补偿实施办法(送审稿)》,向市民征求立法意见。该办法将适用于因公共利益的需要实施房屋征收以及给予被征收房屋所有权人补偿的活动。《办法(送审稿)》全文约1.3万字,对实施房屋征收的情形、补偿方案公示与听证、补偿方式、强制执行的情形等均作出规定。

征收50户以上要经政府常务会议讨论决定

  《办法》提出,房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。七种情形之下,市、区政府可作出房屋征收决定:一是国防和外交的需要;二是由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;三是由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;四是由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;五是由政府依照城市规划有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行城市更新的需要;六是由政府组织实施的土地整备的需要;七是法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

  《办法》同时要求,房屋征收决定作出前要进行社会风险评估论证。房屋征收涉及的被征收人户数超过50户以上的,作出房屋征收决定前,应当经市、区人民政府常务会议或者新区领导班子议事会讨论决定。

  严禁若干不当增加补偿费用的行为

  《办法》规定,房屋征收范围确定后,房屋征收部门要发布暂停公告,告知任何单位和个人不得在房屋征收范围内实施下列行为:(一)新建、改建、扩建房屋;(二)改变房屋和土地用途;(三)已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建;(四)新签订租赁期限截止日在征收期限截止日以后的房屋租赁合同;(五)房屋的转让和抵押;(六)办理户口迁入和分户,但因出生、回国、军人退伍转业、刑满释放和解除劳动教养等原因必须办理户口迁入和分户除外;(七)以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续;(八)其他不当增加补偿费用的行为。

  被征收人如违反规定实施上述禁止行为,政府对不当增加部分将不予补偿。

  城市更新若2/3以上户数不满补偿方案则须听证

  《办法》规定,市、区政府应在政府网站和征收范围内将房屋征收补偿方案予以公布,并征求公众意见,征求意见期限不少于30日。在此期间房屋所有权人如有异议可向房屋征收部门提交书面意见。

  如果是出于政府依照城市规划有关规定而组织实施对危房集中、基础设施落后等地段进行城市更新的需要而征收房屋的,征收范围内被征收房屋面积占被征收房屋总面积2/3以上的被征收人且被征收户数占总户数2/3以上的被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的,区政府应当组织被征收人和公众代表召开听证会,并根据听证会情况修改方案。

  采取货币补偿和产权调换两种补偿方式

  《办法》规定市、区政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值(含土地的价值)的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失。搬迁补助费、临时安置补偿费、停产停业损失补偿等标准根据《深圳市房屋征收补偿标准》确定。

  房屋征收的补偿方式包括货币补偿和产权调换。除《办法》另有规定外,征收生产经营性房屋、其他非住宅房屋以及房屋以外的构筑物、其他附着物等实行货币补偿。征收被征收人居住的房屋,被征收人可以选择货币补偿或者产权调换。因城市更新需要征收个人住宅,被征收人选择在城市更新地段进行房屋产权调换的,房屋征收部门应当提供城市更新地段或者就近地段的房屋。

  根据《办法》,被征收人选择产权调换的,市、区政府应当提供与被征收房屋同类型、同等面积、相当居住条件的房屋进行调换,并按照被征收房屋的价值与产权调换房屋的市场评估价格与被征收人结算差价。以不完全产权住宅房屋进行房屋产权调换的,其所调换房屋的产权仍受相应限制。被征收人可以补交规定差价后取得完全产权。

  对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额,房屋征收评估机构可以根据造价管理部门公布的造价指数、价格信息,结合市场发展水平,以重置价评估确定。

  征收原农村集体经济组织在非农建设用地指标范围内所建工业用途房屋,符合我市产业导向的,经市政府批准后按“工业进园”的规定给予安排用地,房屋及构筑物、其他附着物等按照重置价评估给予货币补偿。

  征收未超过批准期限的临时建筑,只给予货币补偿。

  配合搬迁将获补偿金额5%以内的额外奖励

  《办法》规定,被征收人在补偿协议约定的期限届满前完成搬迁并交付房屋的,房屋征收部门可以根据其搬迁时间和配合程度,在与其签订的补偿安置协议确定的补偿金额的5%以内给予不同幅度的奖励。

  被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、区人民政府依法申请人民法院强制执行。

        王劲松律师告诉记者,同时公布征求意见的还有《深圳市房屋征收补偿标准》。该标准未来将与《办法》同时实施,标准对各类型非商品房货币补偿的计算方式,搬迁补助费标准,临时安置补助费补偿标准和过渡期限,停产、停业补偿费和擅改经营性用途适当补偿标准作出规范。王劲松律师表示,两项法律文件实施后将对深圳市的城市更新起到积极的推动作用。

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 王劲松律师团队委托咨询热线:83134121

 高级律师、专家调解员、律协房地产专业委员

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