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二手房合同法律问题

随着全国房价的不断上涨和二手房市场的日益兴旺,二手房交易中的合同法律问题也越来越多。不少人因此而感到困惑。市民在签署房地产买卖合同时应如何保障自己的权益?应注意哪些问题?本文就此作一简要分析。

一、哪份合同有效?

在深圳,二手房交易过程中一般要签订两份合同,一份是买卖双方与地产中介三方签订的房地产买卖合约,即居间合同;另一份是买卖双方签署的国土部门推行的房地产买卖合同示范文本,以供过户之用。有人认为只有房地产买卖合同示范文本才具有法律效力,居间合同是非正式合同因而不具备法律效力。这种观点其实是错误的。两份合同只要是当事人真实意思的表示,又不违反法律法规强制性规定,就都是合法有效的,违约者都要承担相应的违约责任。

二、“定金”与“订金”有什么区别?

市民在签订合同时,一定要注意区别“定金”与“订金”,两者虽仅一字之差,法律后果却大相径庭。

定金有两个特点:一是定金的所有权自约定的定金处罚条件成就时,即发生转移或成为索赔的标准。我国担保法第八十九条、合同法第一百一十五条都规定了定金罚则,即给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

二是定金作为担保方式是双方担保,而非担保债权人一方,任何一方不履行合同或有其他合同约定的事由出现,均要招致相应的定金处罚。

区别定金与订金的关键就在于定金的自身特点。当事人在合同中明确约定有定金条款或约定定金合同的,当然不存在异议;如果合同约定的金钱质没有冠以“定金”的名称,则应当按照合同约定的内容考察是否存在对定金的约定。最高法院关于适用担保法若干问题的解释第118条规定,当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。可见,法律允许没有冠以“定金”的定金的存在,但是对于约定中没有冠以“定金”并且合同内容也没有定金的意思的其他金钱质,一律不按照定金对待。

市民在签约时应注意合同内容中是否有对符合上述定金特性的定金罚则的约定。如有,则守约方可以要求违约方双倍返还定金;如没有,则不适用定金罚则。对于订金等其他金钱质如何处理,担保法没有规定,司法解释也没有进一步解释,实践中应当根据当事人的约定内容和行业的交易习惯来处理。
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