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租金收益缩水殃及两千业主

/记者钟达文

  在收取总投资额10%的稳定年收益6年之后,南山常兴天虹商场的一批小业主近日忽然收到了常兴购物广场有限公司发来的一封信,要从本月开始大幅度调整铺位租金,原来的10%“缩水”到3%左右。据了解,受到影响的小业主多达2000多人,目前已经取得联系“集结”起来与开发商进行交涉的业主已超过600人,他们大多在20046月从深圳新常兴城实业发展有限公司手中购得面积3平方米到12平方米不等的小商铺,并返租给常兴购物广场有限公司(以下简称常兴公司)经营,小业主们的收益来自购物广场支付的租金。对于业主们的指责,常兴公司方面表示,租金调整完全是按照合同约定作出的决定。不过,该公司的法律顾问也承认“调整后的租金确实偏低”,并表示将尽快与天虹商场方面协商解决问题。

  记者看到一份业主、常兴公司以及新常兴城实业发展有限公司三方签订的合同。合同约定,深圳新常兴城实业发展有限公司将在“前六年每年按物业总价的10%向业主们返还楼款”,“从第七年起由常兴购物广场有限公司向业主支付收益金”,双方同时约定了一个公式来计算“收益金”,即“当时的月租金收入除以基准总楼价,再乘以业主购楼总价”。合同同时规定,业主“必须保证常兴购物广场有限公司在合同约定期限内享有经营权,除非常兴连续六个月未支付返还楼款或者收益金”,否则业主“不得以任何理由提前终止合同”。此条款也被部分业主指责为“霸王条款”。

  质疑一 商业旺地租金畸低?

  由于在第七年的收益金计算公式里,“当时的月租金收入”是最重要的变量,许多业主遂将租金“被缩水”,归咎于常兴公司与天虹早在2003年就签订的“超低价转租合同”。日前,常兴公司的法律顾问华律师向部分业主代表出示了该公司与天虹商场签订的租赁合同。然而,业主们看到这份合同后更心生疑惑。“随着地铁兴建以及商业集聚效应的增加,南山天虹商场的生意可以说是越来越好,这样反而压低租金是非常不正常的。”郑先生说。

  质疑二 开发商涉嫌阴阳合同欺诈?

  有细心的业主发现了另外一些疑点。“根据他们的合同,常兴广场3万多平方米商铺每月的总租金仅为151万多元,平均每平米不足50元,这比常兴公司给我们的租金还要低,他们怎么会做这种亏本生意呢?”雷小姐等人怀疑常兴与天虹签订了阴阳合同,以此来蒙骗业主和政府监管部门。因此,业主们提出要求查看常兴与天虹的往来账目或者银行账单。

  律师:业主有权提前解除租赁合同

  市律师协会房地产专业委员、广东联建律师事务所王劲松律师认为,卖铺返租的营销方式对小业主的风险非常大,开发商之所以采取卖铺返租的销售模式,一般都是因为其资金不够充裕。早在2001年建设部就已经通过《商品房销售管理办法》明确规定,不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。

  王劲松表示,在全国各大城市写字楼商铺租金大幅度提高的情况下,这批商铺租金却反而缩水,这不太合理。他建议业主尽量与开发商协商达成合理的租金水平,万一最终仍然协商不成,业主也有权要求提前解除双方的租赁合同,并自行对其拥有所有权的铺位进行出租、销售。

2010年719日刊登于《广州日报》

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