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完善廉租房立法,保障房地产业健康发展

楼市新政能否有效调控房价?个人认为,可以治标但不能治本。理性的市场参与者都不希望看到房价大起大落,因为这不符合社会各阶层的整体利益。要让房地产市场平稳、健康发展,我们就不能总是靠情绪化的政策措施,而必须依靠法律和可持续性的制度,避免出现刺激-打压-刺激的恶性循环。

它山之石可以攻玉。我们可以借鉴发达国家的先进经验,完善廉租房立法,大力推行廉租房制度,这样既能解决城镇居民住房问题,也能防止房价的大起大落。

一、    廉租房制度有何积极作用

当前的主要矛盾是商品房价格高企,大量中低收入城镇居民的住房问题难以解决。要使居者有其屋,必须要增加住房供给。那么在供给数量相同的情况下,哪种性质的住房能解决更多人的问题?答案是——廉租房。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。

现在为什么很多中低收入者不愿租房?有两个重要的原因:一是

如果房东不续约或不守约,随时可能没房住,租房感觉缺乏保障;二是低收入者普遍租住的城中村、旧屋村条件太差,而且治安不好、环境恶劣。而政府兴建的廉租房则可以打消人们的这两个顾虑:只要你符合条件,可以一直在廉租房里住下去,政府不会违约;政府的廉租房从规划、施工到管理都按规范进行,各项条件绝对比城中村优越得多,租金也不高。有了廉租房,低收入居民在考虑住房时将会首先考虑租房,从而降低市场对商品房的需求,起到稳定房价的作用。法国推行廉租房就是一个成功的例子。本世纪初的几年中,法国房价不断飙涨,几乎增加了一倍,民众怨声载道。但从2005年开始,因为法国政府大力推行的廉租房制度产生作用,房价增速明显放缓,市场得以平稳发展。

那么,我国之前大力推行的经济适用房为什么不能起到类似的作用呢?我们可以比较一下两者在作用上的差别。

首先,经济适用房制度存在严重的漏洞。因为这一政策保障型住房在价格上与普通商品房相差悬殊,再加上对购买人群资格的认定难以把握,导致现实生活中许多富人骗购经适房,但真正的低收入者仍然买不到。经济适用房小区出现奔驰、宝马业主的报道屡见不鲜。仅深圳就出现过桃源村三期、安托山、香蜜湖经适房风波。有些地方存在暗箱作业,一些经适房面积达到120平米、200多平米,违背了保障低收入者的目的。而廉租房因为只能自住,无法转卖、转租牟利,所以能避免这个问题。

其次,廉租房比经济适用房能解决更多人的问题。一套经适房可

能只能解决一两户低收入家庭的住房问题,而一套廉租房如果按五年一租的标准计算,70年间可以解决十四户低收入家庭的问题。

住建部曾在200811月表示,今后三年内全国要新增200万套廉租房、400万套经济适用房。建议这个比例应该倒过来,因为廉租房比经适房更有用。

二、    如何完善立法以推行廉租房

在美国、英国、日本、新加坡等国家,国家立法中都有专门的公共住房法律及相关综合性法律。而我国目前在此方面却还是法律空白,至今没有一部廉租房法律。由于没有法律强制性规定,一些地方政府和部门建设廉租房很不积极,极大地影响了廉租房的推行

为了保证我国廉租房制度能有效推行,首先,应由全国人大常委会尽快制定一部《廉租房法(试行)》,该法应当主要从住房保障机关的设立及其职责职权、受保障者资格的认定及其权利义务、廉租房保障资金的筹集及使用、相关配套机制的建立、廉租房争议的解决和法律救济以及违反廉租房有关规定的法律责任等方面对廉租房制度予以设计,为廉租房的制度建设提供强制性的保障。其次,应修改《城市房地产管理法》,对廉租房制度做简要的规定,体现廉租房与其他房地产制度的协调;应修改《合同法》,明确廉租房合同与普通住房租赁合同的区别,并对相应法律法规中有涉及廉租房内容的条款进行修订。

以前对申请廉租房的条件限制过严,大量被排斥在租住标准之外的人群仍然无力购买住房。如深圳等一线城市,有许多刚工作的大学生或者外来打工的年轻夫妻,他们没有很强的购买力,对于居住条件也不是很讲究,廉租房完全符合他们的需求,却没有被纳入进来。

所以建议各地方政府根据实际情况出台关于廉租房的具体实施细则,制定廉租住房保障对象的进入、退出管理办法,规定当地居民收入发生变化以后,保障措施也要相应的发生变化。如深圳目前就应租住者的条件适当放宽,让许多城市“蚁族”切实受惠。建议按廉租房(初级)、平租房(改善级)两种标准来建设,租金也更贴近不同层次租住者的收入。户型应多样化,以满足不同家庭人口的租住者需求。可规定严禁转租牟利,否则将没收保证金并终身取消租住廉租房资格;如租住者购房或离开当地的,廉租房将立即由政府部门收回。

政府应将廉租房的推行与完善土地招牌挂制度结合起来,改变单纯的“价高者得”,如在适宜的土地拍卖中规定拿地者必须将20%的土地用于廉租房建设。

如果政府手中有大量的廉租房,就可以牢牢掌握市场调节的主动权,既能解决大部分居民的住房问题,也能有效地控制房价。

也许,有人会担心大力推行廉租房会严重冲击普通商品房市场,损害开发企业的利益。个人认为,不必有此忧虑。首先,以目前的高房价来说,中低收入群体根本就不是商品房市场的目标客户。没有廉租房,他们也不会去买商品房,形不成有效需求。而受中国人传统观念等因素的影响,中低收入者如果经济改善了,他们大多数肯定还是会去购买商品房的;其次,因为廉租房性价比高,所以城中村、旧屋村的出租收益将会下降。这有利于政府或开发企业与产权人进行改造谈判,将降低城市更新的成本,给开发企业和大中城市的发展转型带来机遇;同时,政府可出台优惠政策鼓励开发企业参与到廉租房建设中来,开发利润虽不高但有保障、可持续;再次,如果房地产市场遭遇异常情况而出现持续低迷时,政府也可以通过调整廉租房租金、控制新出租率等方式来进行必要的支持。

可见,当房价过高时,廉租房能起到平抑作用,当房价过低时它能起到支撑的作用,它不会冲击到商品房市场

房价是不是越低越好?当然不是!我们千万不要将房地产业“妖魔化”,要看到它是促进内需、支持经济发展的重要支柱产业,在将来的城镇化建设发展中仍将发挥重要的作用。我们希望看到的或者说符合社会整体利益的是用完善的法律使得市场参与者之间达成利益平衡,保障房地产市场平稳、健康地发展。
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评论 (3条) 发表评论

  • 王劲松
    王劲松 : 今日北京终于出台了公租房标准,虽然晚了些,终究让人欣慰。

    2010-07-25 18:23

  • 王劲松
    王劲松 : 不要怀疑此次中央调控楼市的决心和能力,因为既关系到政治权威问题,也涉及解决今后国家发展障碍的问题。开发商应认清形势,回归理性,顺势而为,这样与国与民于己都有益。

    2010-07-04 22:30

  • 王劲松
    王劲松 : 一线城市房租诡异大涨,给城市“蚁族”更大压力,更加证明兴建廉租房的必要。必须发挥政府廉租房的稳定优势、信誉优势,才能切实造福于民。

    2010-07-02 11:56

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