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最高法院“房屋租赁纠纷”司法解释的新亮点

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《解释》)200991日正式施行。近年来,房屋租赁业迅猛发展,涌现出许多新情况、新问题,法院受理的房屋租赁合同纠纷案件日益增多。为解决这一与群众密切相关的问题,统一法律适用,指导各级法院及时公正审理房屋租赁合同纠纷案件,最高法院广泛征求各方意见的基础上,出台了《解释》。

    明确租赁合同无效的范围

   《解释》在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上,确定了认定合同效力的原则:一是限定无效合同的范围。《解释》仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。在违法建筑物范围认定上,确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋,未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。二是对欠缺生效条件合同效力的处理上,采取了补救性的措施,即当事人只要在一审法庭辩论终结前,取得了法律、行政法规规定的条件,不存在合同法第五十二条规定的无效情形,就认定合同有效。

合同无效,承租人仍要参照合约租金标准支付房屋使用费

这是返还依无效合同取得的财产的一种方式,并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则,承租人应返还依无效合同取得的财产,包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产,承租人只能采用折价补偿的方式,即支付房屋使用费予以返还。

   对于房屋使用费按照何种标准确定,实践中做法很多。合同约定的租金标准,与合同签订时的市场行情相符,易于双方当事人认可,且标准明确,有利于法院判断掌握,亦可避免采用评估方式确定房屋使用费,加重当事人诉讼成本,延长案件审理期间的弊端。考虑到实践中存在因房屋质量问题或其他原因影响承租人使用房屋的情形,完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符,有失公平,本条规定当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。将是否支持的裁量权交由人民法院,根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准确定占有使用费。

    适用不同民法理论处理装饰装修问题

   房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理,一直是司法审判中的热点和难点问题。《解释》确立了处理此类纠纷的规则:承租人擅自进行装饰装修,构成侵权,承担侵权责任;承租人经同意装饰装修,区分情况适用不同的处理原则,一是对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物,承租人作为所有权人享有处分权;已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形,适用不同的处理规则。二是出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿,如何补偿,要区分不同情况。合同无效时,出租人同意利用的装饰装修,基于不当得利对承租人进行补偿;不同意利用的,装饰装修的现值损失作为无效合同的损失,由双方按照过错承担;合同解除,由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在双方均无过错情形下,由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失;需要注意的是,合同解除时,如果出租人同意利用承租人装饰装修的,仍需基于不当得利对承租人予以补偿;合同履行期间届满,出租人取得附合装饰装修物无需补偿。

   就附合装饰装修的处理区分了现值损失残值损失

   《解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果,对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时,装饰装修的现存价值。在合同无效场合,承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间,其在此期间享有的装饰装修利益,不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时,装饰装修的剩余价值,这一价值的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础,且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。《解释》依照租赁合同的权利义务内容、行业惯例、交易习惯,规定在双方当事人无约定情形下,承租人的附合装饰装修费用应当在租赁期内摊销完毕,出租人无需补偿。按照这一规定,合同履行期间已经摊销的装饰装修费用,不应列入合同解除的损失范围。如装饰装修造价60万元,租期5年,则60万元造价摊销在租期内,每年平均摊销12万元。合同履行三年后解除,按照评估价值,装饰装修现值为30万元,但按照租期内摊销价计算,三年摊销费用为36万元。则残值应当按照摊销费用确定为36万元。如果装饰装修现值高于摊销的造价费用,则应当按照装饰装修的现值来确定残值。

    依法保护承租人的优先购买权,但作出限定

  《解释》规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由,请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效,而不是规定在何种情形下,承租人均不得主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。

   优先购买权纠纷一直是审判实践中的难点问题。承租人优先购买权性质的认定,是解决该难点首要面临的问题。物权法并未将优先购买权规定为物权,该权利因此不具有对世性权利。最高法院因此废止了《〈民法通则〉适用意见》第118条规定。本《解释》遵循法律规定精神,将承租人优先购买权定性还原为债权,规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由,请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。该项规定并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时,承租人依照民法通则第五十八条第一款第(四)项规定和合同法第五十二条第(二)项规定,主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。

   对抵押权人行使抵押权时承租人优先购买权予以适当保护

   抵押权、优先购买权从设置目的上看,行使时不会发生冲突。抵押权人与出租人协商折价、变卖或者拍卖抵押房屋实现抵押权时,属于出租人出卖房屋的方式,承租人以同等条件优先购买抵押的租赁房屋,不会影响抵押权人实现债权,不论抵押权设立在租赁合同成立前或后,均不会与抵押人实现抵押权发生冲突。因此,解释规定出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,或者拍卖房屋时,依法保护承租人的优先购买权。出租人以其他方式出卖房屋时,应当采取同样的规则保护承租人的优先购买权。当然,承租人主张优先购买房屋时,法院应当考虑两个问题,一是承租人应当具有让出租人信赖的履约能力,如责令承租人以交付押金或者定金等方式提供履约担保,使出租人信赖其履约能力,以避免法院支持承租人购买房屋的主张后,因承租人缺乏履约能力导致合同无法履行,损害出租人利益。二是依照权利义务对等原则,承租人的优先购买权亦应当在合理期限内主张,在出租人履行通知义务后,承租人应当在15日内明确表示是否行使优先购买权;出租人没有履行通知义务的,承租人可在知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起一年内主张,超过合理期限的,人民法院不应予以支持。

  承租人优先购买权行使的例外情形

《解释》第24条规定了承租人优先购买权行使的四种例外情形:(一)房屋共有人行使优先购买权的。(二)出租人将房屋出卖给近亲属情形。(三)出租人履行告知义务后,承租人在15日内未明确表示愿意购买的。本项是对合同法第二百三十条规定的进一步细化。(四)购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的。根据物权法第一百零六条精神,规定在第三人善意购买出租房屋,并办理登记手续情形下,可以对抗承租人优先购买房屋的主张。

 

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