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房地产案例之“不可抗力”

案情-----------------
在科技园上班的刘先生看中了南山前海片区的一套二手房,先生对于户型和周边的环境都非常满意,跟卖家联系之后,双方谈妥了价格,总价为65万,于今年5月底与卖家在一家中介公司签订了房地产转让合同,准备办理过户手续。该套单位卖家是两年前买的,按照有关政策,是不需要征收营业税的,所以在买卖合同上没有提及营业税,签收金额也不是实收,这个时候国家调控房地产的政策出台了,其中一条是延长二手房交易营业税征收时限,将原定2年的征收期限延长至5年。先生和卖家都没料到,这凭空多出来的一笔费用,双方谁都不愿意出。按照政策规定,这笔费用应该由卖家来出,但卖家不同意出这笔费用。现在双方一直僵持着。
总价65万的房子,营业税为32500元,这笔多出来的费用阻碍了先生这笔交易的顺利进行。中介的意见是双方各出一半,以达成交易。先生说应该按照政策规定的,由卖家出这笔费用。卖家认为,政策的出台是属于不可抗力,否则他在给房子定价的时候会考虑这个因素,而且现在楼价在上涨,他的倾向是取消这个交易。三方各执一词无法协调。

广东巨龙律师事务所王劲松律师:

本案当事人争议的焦点是:1、是否可因不可抗力而解除合同;2、政策的出台是否属于不可抗力。

关于第一个问题,《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

  (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

  (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

  (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

  (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

  (五)法律规定的其他情形。

故,第一个问题答案是肯定的。

那么,政策出台是否属于不可抗力呢?法律对不可抗力也是有规定的。按照《合同法》第一百一十七条第二款规定:本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。这与《民法通则》第一百五十三条的定义是一致的。从法理上讲,一种客观情况要被确认为不可抗力,必须同时具备三个条件:一是它必须独立存在于人的行为之外;二是它必须是损害结果发生的原因;三是它必须具有人力不可抗拒的性质。在司法实践中,地震、海啸、战争等是最常见的被认定为不可抗力的事件。政策出台不完全符合上述三个条件,被认定属于不可抗力的案例也非常罕见。法律界通常认为不属于不可抗力范畴。本案中,各方在合同中对税费承担亦有约定,卖方不应以不可抗力为由要求取消交易。

 

 

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  • 李欣蕾 (游客) : 好文章!希望看到更多这类文章。

    2006-07-28 08:34

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