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王劲松律师就城市更新难点问题接受记者采访

我想有个家,一个不需要多大的地方……来深圳奋斗23年,老张没想自己这半辈子都浓缩在这一句歌词里。曾向妻子承诺过让她住进新房,向儿子保证过在他结婚时能搬进新房,但如今这一切都因为木头龙小区旧改难以推进成了一句空话。

晶报记者 李果/文、图

签约户盼旧改推进

已经搬出木头龙的陈先生暂时居住在儿子家中,他所着急的是小孩读书的问题。他的孙子今年已经4岁了,再过两年就要读小学,但木头龙的新房子却不知道什么时候才能建起来。急盼住进旧改后的新房,是千余已签约业主的心声,在深圳各大论坛上关于木头龙改造的帖子也是备受关注,网友也是频频发声支持推进木头龙旧改。

罗湖区翠竹街道有关人士向记者介绍,木头龙小区是我市早期建设的多层住宅,有61栋楼宇共1341户。经过近30年的居住使用,小区市政配套设施开始老化,消防应急设备相对落后。2007年,木头龙小区部分业主自发组团先后考察了深圳几家房地产开发单位,最后邀请益田集团进驻木头龙小区进行更新改造。在小区广大业主的支持下,益田集团在小区相继召开了9次业主大会,全面收集业主的改造意愿,磋商改造的标准和条款,最终提出建筑面积赔率为1:1.3(目前为深圳市最高赔率),搬迁期安置租金每月每平米60元,回迁后装修费800元每平米等补偿标准,此标准得到了小区大多数业主的认可。改造后的木头龙小区将是集商业、艺术中心、住宅为一体的高尚住宅小区。截至目前,益田集团已与大部分业主签订了《深圳市罗湖区木头龙片区改造房屋拆迁补偿安置协议书》。

对于木头龙的更新改造,罗湖区委、区政府也是高度重视,极力引导、促成。今年1月,罗湖区新出炉的政府报告中提出“蝶变罗湖”的概念,要求“加快木头龙、布吉农批、金钻豪园等项目拆迁谈判进程。”在刚刚闭幕的罗湖区两会上,包括木头龙在内的城市更新也成为代表、委员们关注的话题。作为面积狭小的老城区,城市更新是罗湖区老旧住宅小区居民改变生活环境、提高生活质量和幸福指数的不二选择,也是城区赢得产业转型和发展空间的重要契机。

律师说旧改:

木头龙旧改合法合规

就老旧住宅区城市更新所存在的问题,记者采访了深圳律协房地产委员会副主任、广东联建律师所合伙人王劲松律师。他表示,目前关于旧改或城市更新,还缺乏国家层面的法律法规,只有一些地方法规和规范性文件,如广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》、《深圳市城市更新办法》等。

2010年初,木头龙小区被列入深圳市第一批老旧住宅区类城市更新规划制定计划。按照当时《更新办法》的规定,达到“建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”即可申报立项,所以木头龙小区申报立项程序是合法合规的。而在利益诉求多元化的现实中,类似业主众多、产权分散的旧住宅区,要求取得百分之百的业主同意补偿安置方案,是十分困难的。由于缺乏统一的标准,所以拆迁补偿谈判异常艰难。不少城市更新项目就是因此无法推进。

“多数决”维护业主权益

旧改面临如此大的压力,又该如何推进?王劲松律师表示,在台湾、香港等地,城市更新都实行“多数决”机制,即只要大多数业主同意更新方案即可实施。台湾规定,政府划定的更新特区采用权利变换的方式,需要土地权利人、合法建筑物所有权人3/5以上的人同意,土地跟楼地面面积超过2/3的人同意,就可以实施。台湾早期的城市更新几乎需要百分之百业主的同意,而多数决的机制建立后,其城市更新受到推动,迈入了新的阶段。

他还建议深圳应该借鉴港台先进经验,通过特区立法的形式,制定“多数决”机制,平衡各方利益。在充分保障业主知情权、表达权的前提下,以小区业主民主投票的方式决定是否通过更新方案。只要达到了法定比例即视为决议通过,全体业主均应遵行。少数持反对意见的业主如仍认为其权益受损,则可通过向法院提起诉讼的方式解决争议。

王律师还建议,学习香港经验,分片区设立城市更新咨询委员会,成员由业主、租户、专业人士等组成,促进业主、开发商与政府部门之间的协调和沟通,加大城市更新法规政策的宣传力度。

勿过分诉求致一场空

王劲松律师说,深圳已对无法继续推进的更新项目建立常态化的清理机制,第一批已清理淘汰了沙头角保税区城市更新等13个城市更新单元。之前通过专项规划审批的旧住宅区项目堪称深圳城市更新的“幸运儿”,一旦因专项规划批准两年后未获得实施主体核准而被政府部门调出计划,则“幸运儿”将沦为“弃儿”,业主原本可预期的利益也将随之化为泡影,将造成开发商和业主“双输”的局面。

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                                                                            刊登于2014年1月24日《晶报》

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