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深圳国五条细则解读

深圳国五条细则解读

                                        广东联建律师事务所 王劲松律师

 

一、深圳国五条细则亮点

1,未超出国五条的框架,没有更严厉的措施出台;

2,细则不“细”,没有强制性规定具体的调控政策,留下较大的不确定性和弹性空间;

3,明确政府房价调控目标,要求确保今年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度(按统计局的数据为8.6%);

4,规定灵活的调控手段,必要时可通过二套房贷、预售限价、房产税等手段。

 

二、细则对房价的影响

单凭细则不太可能平抑房价,主要原因有:

1,细则未作出明确的、强制性的严厉措施,对房价影响有限;

2,房产价格上涨的因素并没有解决:房屋刚需,投资渠道却十分有限,一线城市土地稀缺,地方财政依赖土地出让等。

稳定房价的根本是稳定土地价格,而稳定土地出让价格的根本是改变地方政府对土地财政的依赖,这必须通过中央与地方的税收调整来解决。如果中央不肯让利,只一味要求地方控制房价,那么十年九调也必将落空。

 

三、20%个税的影响以及可操作性

120%个税的影响:其实质是资本利得税,即对低买高卖资产所获收益进行征税。个税对于房价的影响,取决于房地产市场处于牛市还是熊市,个税本身不是房价涨跌的关键因素。如果房地产市场处于牛市,在价格持续上涨的预期下,卖方会将把税费转嫁给买方。深圳此前就是如此,业主都是“实收价”,税费、中介费等完全由买方承担。

220%个税的操作性差

2006年国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》中明确了卖房收个税的两种计算方式,即按所得20%和转让总额1%-3%计征。但近年来,各地基本上都是按总额计征,除了税负相对较低外,征收方式简便也是一大原因。

《通知》规定计算个人所得税应纳税所得额时,“纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。”“合理费用”包括住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用,在实践中,住房装修费用发票等难以提供。国家税务总局“20%差额征税实施方案未发布,各地细则对20%个税如何计征普遍模糊,这些都让计税的可操作性打上问号。

如后续出台实施方案,各地执行后,二手房成交量短期将受到打击,买房人与卖房人都会减少,不排除阴阳合同、假离婚、假诉讼再度大行其道的可能。

   

四、对高价盘的限涨措施及土地出让方式的建议

3月中旬,深圳市再对高价盘启动限涨措施,要求新盘成交均价须实现月度环比零增长,即每个新盘、每个月的成交均价,环比上个月都不能上涨。深圳市规土委称为避免房价过快上涨,引导开发企业理性定价,对其超过备案价格销售的,房地产信息系统会自动提醒企业调价。此举对开发商的实质影响较大。

建议深圳未来可采取限地价、竞房价的土地出让方式,即在总地价固定的前提下,承诺销售房价格最低者为竞得人。用符合法律规范的制度来引导市场主体,切实平抑房价。

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