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我市法院分析二手房买卖格式合同瑕疵并提出建议

今年上半年,我市法院在审理二手房买卖合同纠纷案件中发现,房产中介提供的二手房买卖格式合同存在较多瑕疵:
一是格式合同中对违约金标准约定过高。定金罚则和违约金条款通常并存于格式合同中,且违约金约定为转让成交价的20%,少则十几万、多则数百万,远高于适用定金罚则获得的赔偿,导致双方因守约方主张适用违约金条款而产生较大分歧。判决违约方承担巨额的违约金明显有失公平,故法院在判决中通常会予以调整。
二是未约定无法申请到预期贷款导致合同无法履行时的责任承担受国家调整房贷政策影响,买方未能申请到预期贷款,遂以情势变更为由诉请解除合同,要求卖方返还定金;卖方则认为此属于商业风险,要求买方承担违约责任。房产中介未根据政策调整及时修改、增补合同条款,对此情形未作约定,导致双方产生纠纷。我市法院目前已受理多宗该类型案件。
三是合同中未约定居间方(房产中介)的权利义务。有的格式合同中未载明居间方名称,也没有居间方签章,但又明确约定卖方应将定金托管于第三方(居间方)处;即使载明了中介的名称,对其权利义务也未作任何约定。买卖双方一旦基于中介方的行为发生纠纷,难以追究中介方的责任。
为此,法官建议
1.由房地产主管部门制定统一的合同范本,供三方在办理过户签订正式房产买卖合同前使用,对买卖双方及居间方的权利义务予以明确约定;降低违约金标准,将违约金定为转让成交价的5%-10%,既可防止合同当事人随意违约,也可防止违约金条款成为中介方串通合同一方非法获利的工具;
2.对因国家房贷政策的调整而导致的买方无法申请到预期贷款的情形下是否解除合同作出约定;

        3.规定买、卖及中介三方必须签订居间合同,约定房产中介的义务和责任,约束和规范房

产中介的行为。

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