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房源被查封能断供吗?

http://wanglawyer2006.blog.bokee.net    2015-1-16

   最近,佳兆业事件持续发酵,其公司旗下深圳佳兆业城市广场、深圳佳兆业悦峰花园等多个在售房源被锁定。不少购房者因此产生恐慌,担心未来将无法拿到属于自己的房产。有购房者表示将以“断供”的方式来“止损”。这种因房源查封而引发的断供是当前楼市出现的新情况新问题,本律师谨从法律角度对此进行如下分析。

  涉及断供问题的法律主体有三方,按揭银行、贷款业主(购房者)及开发商。其中,房地产买卖合同的当事人是开发商和购房者,按揭贷款合同的主体则是按揭银行和贷款业主。两者之间虽有一定关联,却是相对独立的两个合同。按照《合同法》的“合同相对性原则”,无论开发商是否出现问题,贷款业主都不能拒绝偿付应交银行的月供。贷款业主以此为由来对抗按揭银行,是得不到法院支持的。

  从法律角度,断供的贷款业主将面临哪些后果呢?

  第一,连续三个月或者累计六个月断供的,银行将向法院起诉,要求解除按揭合同,判令贷款业主偿还贷款本金、利息、罚息并承担诉讼费。这类案件,银行基本上百分之百胜诉。判决生效后,贷款业主不能偿付的,银行将申请法院强制执行,拍卖属于贷款业主的房产,因此发生的执行费、评估费、拍卖费等也将由贷款业主承担。贷款业主将成为诉讼的被告,失去房产,这是第一个后果。

  第二,在目前的情况下,拍卖房产所得的款项可能不足以清偿上述费用。大陆目前还没有个人破产制度,因此房产被拍卖后,银行还有权利继续向贷款业主追讨尚未还清的款项。如果之后银行发现贷款业主有其他资产,可以向法院提出对这些财产进行强制执行,用以偿还剩余的欠款。

  第三,断供将会严重影响贷款人的个人信用。断供业主将会成为银行的禁入类客户,其在征信系统中的个人信用将严重受损,对个人未来生活及商业活动将产生许多障碍,以后再办理贷款甚至信用卡,都将不被批准。

  可见,贷款业主断供不仅在经济上有损失,就法律后果而言也是极为不利的。选择“断供”,从法律上来讲,就属于主动违约,违反了贷款合同中的约定条款,就要承担相应的违约责任。那些因心理原因而断供的贷款业主应该认识到违约后果的严重性,改正违约断供的行为。

  对于目前房源被锁定,购房者其实不必过分担忧。按照最高人民法院相关司法解释的规定,购房者将优先于抵押银行和施工单位受偿。而且按现实情况,如开发商破产倒闭牵涉众多购房者,地方政府通常都会介入,通过引入新的项目运营方等方式确保住房项目能按期交房,维护社会稳定。